第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。
从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。
从住房形态看,一样是普通住宅。
从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。
从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。(编辑:惊文)
郭松海:建设用地的小产权房应逐步合法化
全国政协委员、住房与城乡建设部房地产估价与经济专家委员会委员郭松海在向“两会”提交的提案中,对破解“小产权房”难题提出了自己的建议,如下:
一、将“小产权房”正名为农村房地产。所谓“小产权房”,是与城市在国有土地上兴建的“大产权”商品房相对而言的。然而,集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性。宪法除对其中农村土地所有权的变更进行限制外,没有对其他权能限制。《物权法》第三十九条解释为:“所有权人对自己的动产或者不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此,作为所有权的主体行使使用权,对集体与国家也是平等的,无所谓大小产权之分。
党的十七届三中全会决定明确提出,要“改革征地制度,严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围”;建设非公益性项目,经批准可占用农村集体建设土地,通过建立城乡统一的集体建设用地市场取得。因此,从发展来看,集体建设用地使用权与国有土地使用权要“同地同权”,公开、公平、公正地交易,大小之分无从谈起。因此,应将所谓“小产权房”正名为农村房地产。
二、农村房地产必须依法开发建设与管理。首先,对在农村集体建设土地上开发的房地产项目,必须符合城乡规划、土地规划,应仿照城镇房地产开发程序进行报批;其次,对占用耕地开发房地产的,要坚决予以取缔,根据“破坏土地资源罪”等有关的法律条款,对情节严重的,应追究刑事责任;再是,所谓“小产权房”是特殊时期出现的特殊“社会经济现象”,应新老划断,确定一个时段,对原开发的“小产权房”可在当地农村办理预登记;在时段后,再违章滥肆开发的,要从重处罚。
三、对在农村建设用地上原开发的“小产权房”分门别类,逐步予以合法化。对在原建设用地上开发的小产权房,除可在当地农村办理集体土地使用权登记外,也可依据一定程序办理城镇房产土地登记:
(1)对符合城市规划和土地规划,在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产,属于一般住宅建筑项目的,经合法程序,可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的,多是城市里买不起高价房的中低收入家庭,为此,可参照城镇经济适用房、限价房的政策,将这类小产权房转为社会保障住房,并对购房人通过核准身份,核查城市住房档案资料,补办手续,补缴土地出让金、税费等,获得国家颁发房屋产权证,供自住使用,限期内不得上市。
(2)在符合城市规划和土地规划,在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产,属于别墅和高档公寓的建筑项目,除补缴土地出让金、税费外,还要对购买者进行罚款,其罚款总金额应为:近地段同类商品房的价格减去其购买小产权房的成本。
(3)对目前不符合城市规划和土地规划的房屋,暂时保留,待以后城乡一体化的规划调整后再进行处理。
四、完善我国农村宅基地流转制度。集体用地中宅基地使用权,作为物权应当享有自由流转的权利,这是农民的财产权利。但考虑到宅基地的社会保障功能,出让人必须向政府土地主管部门出具本人拥有的新房产证明;同时要对购房者的资格审查,仅允许城市中低收入者为解决生活困难,满足自住的需要购房,禁止高收入者在农村购置后改建别墅。
五、对集体建设用地进行合理规划,逐步建立城乡统一建设用地市场。及时地总结成都、重庆等地全国统筹城乡综合配套改革试验区的实践经验,逐步推进农村集体建设用地市场化改革,通过规划管理,逐步放开规划内建设用地及荒地对其流转的限制,允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场流转,建立城乡统一建设用地市场。

