• 当前位置:文章首页 >> 调查研究 >> 调查报告 >>
  • 成都为何自戒土地财政之瘾
  •  2012-10-05 17:00:15   作者:邓瑾   来源:   点击:0   评论:0
  •  【字号:
  • 成都为何自戒土地财政之瘾

    来源:南方周末

    作者: 南方周末记者 邓瑾 发自:成都 最后更新:2010-12-02 14:15:41

     

     

    让农村集体建设用地直接入市,而不需要经过政府征用,这直接冲击着地方政府的土地财政,这意味着,成都市政府打算拿刀砍自己的脚。

    要政府戒掉土地财政之瘾,难于上青天。但如果农地能在农村产权交易所自由交易,土地财政将大受影响。 (CFP/图)

    天上掉下2.8个亿

    仅靠卖地的“指标”,而不是卖地,天马镇村集体和村民就挣了2.8个亿!这对震前全镇财政收入不足500万元的天马镇来说,该是多大的触动。

    从成都市区开车一小时左右,就来到了都江堰天马镇地震后新建的一个新型农民聚居点“焦家院子”。

    在竹林掩映中,“焦家院子”乍一看就像城市的联排别墅区,全都是一排排紧挨着的两层小楼。屋里的基础设施也和城市小区一样,有自来水、管道天然气、冲水厕所,还可以上网。一楼还配有面积很大的车库。

    而2008年“5.12”汶川大地震后,天马镇是都江堰的一个重灾区:全镇80%的房屋受损,其中527户房屋垮塌,7708户房屋严重受损,3万多名老百姓需要安置。

    灾后重建仅一年内,天马镇就新修像“焦家院子”这样的聚居点房屋3755户。“地震前我们一年修房子最多也就200多户。”镇党委书记竹柯说。

    盖这样人均35平米的二层小楼,焦家院子村民自己掏的只是很小的一部分——仅2-4万,中央支付了每人约1.6-2万元的震后建房补贴,剩下的建房费用(人均1.5万元左右)以及耗资比盖房子更大的基础设施配套费用,则全部来自于当地“增减挂钩”的土地指标交易。

    这种指标交易的具体过程是:通过这种“拆小院,并大院”的盖楼,天马镇在原有的川西林盘里建起了31个集中安置点,共腾出了1835亩集体建设用地。这些原来的宅基地全部复垦为耕地后,这1835亩的建设用地“指标”卖给了成都市温江区土地储备中心,价格是每亩15万元——这个价格基本覆盖盖楼和建配套基础设施的成本。

    也就是说,土地面积并没有减少,仅靠腾出宅基地来卖“指标”(而不是卖地),天马镇参与置换项目的农民就获得了近2.8亿元的土地收益。

    这对天马镇这个典型的农业乡镇来说,该是多大的触动。

    天马镇震前财政收入不足500万元,镇政府发了工资就没钱,根本无力给农村进行任何投入和建设。

    就地城市化也是城市化

    “用不了两年,成都农村将成为招商引资的主战场。”成都市常务副市长孙平说。

    11月初,天马镇一宗13.5亩的建设用地指标在都江堰市城乡产权交易中心挂牌交易,以每亩19.5万元的价格挂牌交易成功,共筹得资金259万元。

    而下一宗将要挂牌交易的土地恰好就在焦家院子的对面。

    这片新腾出的宅基地面积共有30亩,川西林盘特有的竹林被小心地保留着。

    这次,竹柯预计的成交价将达到每亩50万元。

    从之前的一亩19.5万到现在的50万,为何差距这么大?这是因为,这次不再是卖地的指标,而是实实在在卖地了。

    “我们希望在这里引进一个乡村旅游度假项目。”竹柯说。

    通过灾后重建大量资金的进入,天马镇的基础设施和村居环境都得到了极大改善,这又反过来促进了当地土地的增值。

    这实际上意味着,成都农村的集体建设用地可以直接入市。50万,折射的是资本对购买这块土地40年使用权出的价码。“好事,我举双手赞成。干嘛要把这个资源拿给别人呢!”成都市常务副市长孙平这样评价,“就地城市化也是城市化。”

    事实上,城乡统筹以来,成都的集体建设用地就已经以多种方式入市,比如联建,即投资方在农户腾出来的集体建设用地上建旅游度假村,使用权为40年,同时帮农户盖非常漂亮的楼房,各取所需。

    在灾后重建期间,从社会上置换来大量资金,满足了60%的建房资金需求。

    按照国家的相关法律,在集体建设用地上可以从事除住房以外的所有经营性活动。集体建设用地的使用权是40年。

    “农村产权改革是最大的招商引资,几百万亩土地在市场上流动,有多少万亿可以进成都啊。”孙平副市长感叹道,“我们就把握三条,符合用途管制,符合城乡建设规划,不建住宅,有这么三条,没有问题。”“用不了两年,成都农村将成为招商引资的主战场。”他说。

    与其被革命,不如主动革命

    “成都市政府如果能做到脱离土地财政,那么成都就做了一件全中国最大的事情。”

    不过,这个主战场,热闹将是农民的。丰厚的土地收益,跟政府没有太多关系。

    按照以前的土地管理制度,各镇的土地交易收入跟镇政府没有多大关系,这级政府不是土地财政的受益者。

    现在,尽管镇政府依然无法直接拿到土地的收益,但因为有这些收益,让当地农民有能力集中盖新居,对当地经济和就业都有拉动。所以,竹柯很愿意看到农村的建设用地可以直接入市。

    享有土地所有权的村集体更是高兴。按照中国的土地制度,以往集体土地要进入市场,只能通过国家征地,而征地的补偿比市场价格低早已是公认的现象,诸多矛盾亦由此而起。现在,村集体可以直接和投资方谈交易,而不需要经过国家征地,村集体因此可以获得最大的土地收益,并在村内进行分配。

    受损的恰恰是土地财政最大的受益者:市区县政府。当农村建设用地可以一对一地和投资方交易,政府不仅不能从中分享土地流转的收益,而且政府的征地范围将缩小,价格也受到集体建设用地入市的冲击。

    “这样下去,我们就要破产了。”多次会议上,区县行政长官如此向市里抱怨。

    根据成都一位学者的测算,如果国有建设用地出让规模缩小一半,成都每年的财政收入将减少超过100亿。

    然而孙平告诉记者,在2008年有关土地产权改革的一号文件中,所有这些都在考虑之内,但成都还是决定要这么做。

    “这是政府在革自己的命。”他说。

    农村集体建设用地的直接入市,除了影响政府的土地收入以外,还会导致政府的征地难度大增。

    “过去我们征地补偿是按照‘人头’来补,现在要按‘砖头’也就是面积来补。”成都市国土局规划处处长姚博说。

    征地改革未来将把范围逐步缩小到它本来的定义:事关公共利益的建设。而集体建设用地可以出让、出租、入股、联营等多种方式,也就是说,不需要经过国家征地就可以直接分享土地增值的收入。

    当然,事关政府土地财政的改革,不会一步放开,而是会先选择小范围试点。

    “与其被动被别人革命,不如自己主动革命。”姚博说。

    “成都市政府如果能做到脱离土地财政,那么成都市真的善莫大焉了,做了一件全中国很大的事情!”对征地改革,吴建瓴说他绝对支持。

  • 进入专题:坚决反对土地私有化及变相土地私有化
  • 责任编辑:sn
  • 相关文章
  • 发表评论
  • 评分: 1 2 3 4 5

        
  • ·请遵守中华人民共和国其他各项有关法律法规。
  • ·用户需对自己在使用本站服务过程中的行为承担法律责任(直接或间接导致的)。
  • ·本站管理员有权保留或删除评论内容。