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  • 北京昌平小产权房调查:更名后再出售收费混乱
  •  2012-10-19 23:40:38   作者:sn   来源:   点击:0   评论:0
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  • 北京昌平小产权房调查:更名后再出售收费混乱

    2012年10月19日10:27  21世纪网 评论(30人参与)
    清理小产权房名单上的“翠湖新城”小区,据了解,该小区入住率较高 清理小产权房名单上的“翠湖新城”小区,据了解,该小区入住率较高

      21世纪网 9月17日,北京市国土资源局在其官网公布,今年6月以来,北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作,初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目。

      北京市国土资源局同时强调,这些项目现正在进行查处,提醒广大公众不要购买。

      但时隔一月,北京的小产权房又面临怎样变化?

      21世纪网奔赴名单中小产权房最为集中的昌平区,现场了解国土部发布清理小产权房项目后的变化。

      根据调查发现,“小产权房”的销售其实仍在进行,但出现在北京市国土资源局名单上的一些小区却难寻痕迹,事实上,像“沙河镇于辛庄村绿城新干线”、“沙河镇于辛庄村翠湖新城”这些小区已经更名换姓。

      虽然昌平沙河城铁旁主干道旁竖立着高高的牌子:在建、在售小产权房属违法行为。但利益的驱动以及低房价的诱惑让卖者与买者的两厢利益相合,隐蔽的交易仍在进行。

      21世纪网同时调查发现,“小产权房”的交易涉及利益链条众多,在这个环节中,乡村政府、房产公司、物业公司、中介公司都在这些利益链条中分一杯羹。

      岳成律师事务所张心妍律师告诉21世纪网“正常情况下,小产权房是不受法律保护的,因为作为房屋来说,买卖、转移标的最主要的一个特征就是产权过户,小产权房是没有办法过户的,没有过户的情况下,等于是没法受到法律保护。”

      此外,购买小产权房的业主遇到的“麻烦”也着实不少。

      21世纪网发现,不同小区的过户费、水费、电费、燃气费、维修基金等等费用根本不同且没有统一标准,而且,部分小区还面临着物业公司的强势垄断,水费、电费、燃气费只能在小区物业缴纳,“若不按照物业公司的要求缴纳,则会断水断电。”

      而怀有自住以及投资等不同目的、心态的购房业主,或者在清理小产权房的政策中忐忑不安,或者在享受房价上涨后带来的巨额利益。

      一切都在进行。

      小产权房小区更名纪

      根据9月17日北京市国土资源局在其官网公布的2008年以来全市在建在售小产权房项目分布图来看,昌平区小产权房数量最多为28个,房山区22个,怀柔区13个。

      昌平区小产权房的数量最多。事实上,仅就昌平沙河城铁附近小区来看,城铁出口西侧不远是兆丰家园一期、二期,是属于回迁楼项目,属于大产权房。

      沙河城铁往东沿线则分布着数量众多的小产权房,其中包括:沙河镇于辛庄村绿城新干线、于辛庄村翠湖新城、沙河镇松兰堡村绿城雅居、百善镇上东廓村华瑞鸡场公司住宅楼、百善镇上东廓村北京园林圣懋老年公寓、百善镇上东廓村北京宇辉恒达商贸中心住宅楼等等上榜小区。

      但是,在一片平房、在建公寓、砖混板楼的建筑中,如果只从小区名称来寻找其正确位置还是比较困难。

      附近一家中介公司的工作人员告诉21世纪网,“以前这里叫绿城新干线,现在改名为于辛家园,其实就是为了应付上面,对外说是农民集资建的回迁房。”

      当被问及是否还有其它小区也进行改名,该中介人员告知,绿城新干线往东的翠湖新城小区也进行了改名。

      随后,21世纪网在翠湖新城小区看到,该小区现在的名称是“于辛新村”。小区一位住户称“原来叫翠湖新城,名字新改的,但是单元没换、楼号也没换。”21世纪网同时发现,物业公司的名称仍旧写的是“翠湖新城管理处”。

      小产权房的“快”与“痛”

      没有产权的庇护,没有政策的庇护,购买前途未卜的“小产权房”,对于很多人来说,意味着“朝不保夕”。

      但是,沙河附近一家中介公司告诉21世纪网,“现在买小产权的比买大产权的多。”同时,该中介人员还透露,其中介公司“正常合着一天卖一套,但是上周日小产权房签的单子里一半是出售的。”

      顶风之下,为何购房者会对“小产权房”情有独钟?

      最关键的两个原因在于:价格便宜还有对外地人不限购。

      据了解,在城铁沙河站附近,只有四个小区是大产权房,其中,五福家园、兆丰家园属于回迁房;民园小区和高教大楼是商品房。其余则均为小产权房,大部分都为50年的使用权。

      据中介公司工作人员介绍:“民园小区的房价是15000元/米;兆丰家园的房价是13000元/平。而小产权房的价格是这些小区的一半甚至还要低。”

      而从21世纪网的询问来看,附近大产权房的房价集中在13000-15000元/平。

      绿城新干线小区附近聚富安家房地产经纪公司的一位中介人员告诉21世纪网,绿城新干线的前四栋楼的房价是6000-6500元/平,新建成的楼房则为7000元/平。

      据翠湖新城住户描述,这个小区房价在6000元/平左右。

      附近的怡新家园小区则房价不等,6000—8000元/平的房价都有。

      一位在沙河附近长期从事中介工作的人员称:“沙河这边的小产权房房价在4800-8000元/平,价钱不一样主要是因为卖的是二手房,业主的心底价位不一样。”

      房价比大产权房价格低,此外,购买小产权房不需要缴纳契税、营业税等税款,这些原因是吸引购房者选择“小产权房”的最主要原因。另外一个原因则是,购买小产权房不需要提供在京的五年纳税证明或者户口,只要提供身份证就可以。

      因此,一些具有刚性需求和投资投机需求的人将目光锁定在了小产权房上。

      小产权房虽然没有相关税款要交,但是买卖二手小产权房,过户费则无法免除。

      “过户费不一样,有的小区是一万有的小区是三万,还有的小区是五万,绿城新干线的过户费是五万,翠湖新城和绿城雅居的过户费是三万,其它一些小区是一万。”中介人员称。

      据了解,过户费是由开发商来收取的,主要针对二手小产权房,对于部分还囤积着新小产权房的开发商,开发商会通过一些手段将一手房变成二手房,从而收取过户费。

      所谓过户费的作用,中介称,所谓的过户其实很容易,“就是去开发商那改底单,改完后扣个章就完事了,只要底单是你的名字,别人找不了麻烦。另外,开发商尾房没卖完,为了限制二手房买卖,过户费定的就高。”

      过户费标准是由谁来定?中介称,由开发商来定,而且没有商量余地。

      事实上,张心妍律师告诉21世纪网,作为房屋来说,买卖、转移标的最主要的一个特征就是产权过户,小产权房是没有办法过户的,没有过户的情况下,等于是没法受到法律保护。

      未来小产权房一旦面临拆迁,张律师认为,每一个拆迁公司不一样,每个地段不一样,如果买一个小产权房,都没法证明自己的所属性质,是有风险的。

      对于购买小产权房获得的50年的使用权合同,张律师告诉21世纪网,超过二十年租期的租房合同或者购买超过二十年的使用权合同是不受法律保护的。

      “如果二十年内出现问题,那就需要看法院判定双方的一个真实意思表示,到底是卖的产权还是二十年的租赁。签订一个房屋租赁合同,从房屋合同上看是租金,但实际上就是这个房子价值的房款。正常来说,以租代售的合同,是没办法保证所有权的,很可能被认为是一个租赁关系,这个风险非常大,没有办法办产权证是一个根本的前提。从法律层面上,很可能就是认定是租赁,最后得不到产权,也得不到拆迁补偿。”

      小产权房利益链养肥了谁?

      凡事,利弊总是相随。

      虽然房价便宜了,但是购买小产权房的过户费、燃气费、水费、电费却并不便宜且没有统一标准。

      在小产权房出售的过程中,中介公司、物业公司、投资者又在各个环节以不同形势分享这个链条上的利润。

      据了解,相较于早些年,现在的开发商拿地已不容易。据21世纪网辗转了解,2008年之前,某开发商在昌平区租用农村集体用地的价格是“20亩地一年租金40000块钱,合同租期是50年。”

      取得了地块的使用权,开发商将其建成公寓、砖混板楼、底商、别墅等对外以“廉租房”、“养老公寓”等明目出租或者出售使用权从而赚取利润。

      据了解,在小产权房小区里,亦有一些多套购买小产权房的业主,只待房价上涨再行出手。

      除此外,物业公司也是不得不提到的一个重要利益获取者,据中介公司人员介绍,绿城新干线小区的电费应该是0.788元/度,但是小区物业取整数,按0.8元/度来收取;此外,在绿城雅居,电费则是0.85元/度;其它的一些小区有的电费是在1.1元/度,有的则高达1.3元/度。

      居住在小产权房公寓的住户穆女士告诉21世纪网:“每个月物业的人来收水费20块钱,电费按1.1元/度来算,有专门的物业公司来收,但看起来特别不正规,物业公司只负责收钱,其它任何服务都不提供,而且水电都是只能在物业那买,不在那儿买,在别的地方也买不了,要不然只能断水断电。取暖费是每个月收200元,收四个月。签合同的时候跟房东签订的合同,当时约定每个月水10块钱,电1块钱,但是后来都涨了。每个月还收2块钱的公共照明费,家里的电视不看也得交电视费,每个月18元。”

      而因为没有产权,所以对于物业公司的很多规定,已经购买了小产权房的业主即使存有异议,所以选择“忍气吞声。”

      对于已经购买了小产权房的业主,张心妍律师认为,与物业公司的问题,主要看业主和物业公司之间有没有签订合同,是如何约定的。

      相较于开发商收取过户费的没有标准,中介公司的费用则显得更为明码标价,出售一套“小产权房”,各个中介公司赚取的利润不同,21世纪网调查了解了三家公司,中介费用分别为2%、2.5%,还有一家中介公司的中介服务费用为2.7%-3%。

      而为了这一笔中介费用,中介公司的工作人员也各出奇招宣传“小产权房”的安全性。

      当被问及关于清理小产权房以及小产权房的安全问题,中介公司工作人员称,“清是指清理开发商,比如说没有盖完的不让盖了,开发商要审批地,国家不给批了。现在成规模的小区,都已经入住了,就不会管了。如果50年之后没有被拆,就还可以继续租。如果一旦拆了,那得看开发商或者国家谁拆,谁拆谁给钱,拆迁肯定是会给钱的。而且买小产权的都是没钱的人。”

      最后,中介公司还会言之凿凿地对打算购房的人表示,“现在国家马上要把小产权房变成经济适用房来管理。可以考虑买一套小产权房,全款只要大产权房的首付就够了。”(21世纪网 叶风)

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