在美国,如果是独立住房,也就是我们所说的别墅,那好办,你可以买块土地自己盖,因为那块土地上只盖你自己的房子,土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。 城市的楼房就不同了,一栋楼房几十层高,就下面那点宅基地,怎么把那点土地分配给几百户人家呢?那块土地上的任何一个人,都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界,不管怎么分配,都不具备物权所要求的边界清晰和排他性,也就是说,对楼房居民户来讲,拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以,美国有关法律规定,公寓楼的产权仅仅是空间的产权(ownership of only the air space),不包括土地的产权。 那楼房下面的土地算谁的呢?和英国一样,由于楼房的宅基地无法私有,所以,法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意,可以先成立一个公司,大家掏钱,把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来,这时,土地的所有权就归公司所有,也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地,那土地所有权就在开发商手里攥着,如果是他买来的话,当然,也许是他租来的,这时,土地所有权就在第三方手里。 这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一,美国楼房住户有多种形式的选择,还有住房合作社形式的楼房,也就相当于中国的集资建房,大家掏钱买地盖楼,然后分配,但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理,交纳各种税费,因为土地所有权还是不在私人手里,仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。 美国有城市分区制度,哪里是商业区,哪里是住宅区,哪里是工业区,都有明确的划分,不可交叉使用。所以,住宅地很少有机会改变用途,这样,土地的升值空间很小。我们可以从统计数据上看出,美国的房地产价格,其实主要就是房子的价格。2009年,美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套,838.9美元/平方米,而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米,平均为936.9美元/平方米。从数字上看出,美国新房的销售价格连建造成本都不够,也就是说土地一分不要,白送。