•                           丁立民:我国城镇化面临的挑战(一)

    ——评茅氏理论的缺陷

    按:《我国城镇化面临的挑战》这一系列文章分析了指导我国房地产开发的茅氏理论的缺陷。提出通过改革土地交易制度等,可以化解我国房地产面临的风险。分析了改革土地交易制度对相关各方的影响,说明从总体上讲,利大于弊,对我国社会经济将产生正面的积极影响,不会引发金融危机,将促使房地产市场良性循环地发展。

      

    2009127中央经济工作会议闭幕。会议指出,明年要加大经济结构调整的力度,要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。可见,这并非一般意义的产业结构调整,而是房地产内部的结构调整。这一宏伟目标能否实现,要看制度安排,要看是否找准了我国房地产行业的痼疾,对症下药,才能实现房地产内部的结构调整。

      我国的房地产用地大量闲置,招拍挂后不少土地就闲置,可是,地方政府仍继续拍卖土地,势头有增无减。据报道,19982008年十年间,全国用于房地产开发的土地面积达31.3亿平方米,至2008年,仅开发19.4亿平方米,约38%的土地闲置。另据报道,上海的商品房空置率高达35%,有些城市甚至高达50%,大大超过空置率10%的国际警戒线。

      然而,这几年茅于轼先生不谈高房价与土地大量闲置、商品房大量空置并存严重扭曲了市场,而是大谈放宽对土地的控制,增加住房用地的供应,房价能够大大地下降。”“大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。

      我认为,茅于轼先生将供求规律用到目前我国的房地产市场不恰当。

      首先,他忽略了土地与普通商品的区别。土地是不动产,不会消耗掉,囤积可以增值。普通商品则不同,比如蔬菜,会消耗掉也会烂掉,不能长期囤积,因此大量供应蔬菜可以平抑蔬菜价格上涨。土地不是蔬菜,不能将蔬菜的供求规律套用在土地的供求上。

      其次,他忽略了房地产市场包括土地市场和房屋市场(住宅市场)。在这两个相对独立的市场中,住宅的产出受开发周期制约,存在滞后效应,因此大量供地不等于大量供房。在我国,这还是两个被垄断的市场,土地可以囤积,商品房可以囤积(捂盘),也使得大量供地不等于大量供房。因此,大量供地未必能平抑房价,还会因囤地推高房价。由于囤地预后看涨,使得地王频出,成为迅速推高周边房价的元凶,并为未来房价上涨埋下伏笔。

      基于房地产开发的特征,基于房地产税制改革滞后,在地方政府垄断土地市场,开发商垄断商品房市场的情况下,只要开发商拿到了土地,就可以控制住宅的开发和销售,待价而沽是开发商牟取暴利的法宝。在这样的卖方市场环境中,大量掮客应运而生,形成中国独有的投资投机炒房大军,配合开发商随时随地兴风作浪。

      由于我国土地交易制度的缺陷,使房地产市场内部运行机制也存在缺陷,加上货币供应充足等外因,风助火势,致使我国的商品房价格迅速且无休止地上涨。

      综合上述,说明茅氏理论存在缺陷,对推高我国的商品房价格起到了很坏的作用,市场反馈的信息也印证了这一判断:土地供应越多囤地越多,抢地越疯狂,不但不能平抑地价,还使我国的地价房价轮番上涨。

      茅氏理论认同地方政府垄断土地,但要求向开发商敞开供应;认同开发商建商品房和政府建廉租房,但反对建经济适用房等低价位的普通商品房。茅氏理论不但认同地方政府和开发商联手垄断房地产,还将垄断产生的高房价现象归咎于市场:高房价是市场主导的结果,政府方面也有原因,就是提供的土地不够”——这是在用高房价论吹大房地产泡沫,高房价论就这样将我国的房地产一步步带进误区。

      高房价论似曾相识,人们还记得,茅于轼提倡高利贷,火车票涨价,大学高收费。将这些论调联系起来,发现他为垄断着土地、商品房、银行、铁路、大学的地方政府、开发商、国企、国立大学构建的涨价论,导致普通民众的财富迅速向权力资本和富人转移。由此可见,茅于轼口头上讲市场经济,实际上向往的和推销的是权贵经济。

      推进城镇化必然要建大量普通商品房,以满足中低收入家庭的需求。然而这不符合高房价理论,会刺激茅于轼们的神经,因为在他们看来,中低收入者不应该拥有住房类财产,只能住政府提供的不带厕所的廉租房,租赁投资客的二手房。不客气地讲,茅于轼提倡的市场经济比封建经济还落后,因为在封建经济环境中,市民农民可以选择买房、自建房、租房等方式在城市定居下来,而在当代,茅于轼却呼吁剥夺市民农民的居住选择权。

       茅氏理论贯穿着对穷人的歧视,这对开发普通商品房极为不利。茅于轼讲廉租房不应修厕所受到网友抨击时,他回应道:就是歧视穷人!”“制度使然!”“市场经济这个制度本身必然会造成歧视穷人。开发商任志强也嚷嚷:商品房就是为有钱人建的”“我只给富人盖房子”“应该建立穷人区和富人区”“应该把穷人用围墙圈起来

      由于上述观点占据舆论高地,使得在我国侮辱穷人大行其道,这在西方国家也绝迹。西方国家也存在贫富差距,但公民的人格平等,谁歧视穷人,谁就是众矢之的,特别是公众人物,歧视穷人会失去公信力。然而在互联网贯通全球的今天,在中国这块土地上,茅于轼们四处发表言论歧视穷人,连篇累牍地替富人说话,让人怀疑替穷人办那点事是双面人作秀,是为了掩饰内心深处歧视穷人的价值观。

      茅氏理论的缺陷明摆着,然而茅于轼手持话语权杖,可以反复宣传其理论,似乎谬论重复一千遍就会变成真理。当前摆在我们面前的任务是,摈弃茅氏理论,摈弃茅氏理论中的垄断建房论和高房价论,为开发普通商品房扫清理论障碍。

      这几年不少志士仁人对茅氏理论进行了批判,网民中形成了倒茅派,正在把茅于轼们请下神坛。当前,需认清茅氏理论的危害,在思想观念上有所突破,才能防止我国的房地产被茅氏理论牵着鼻子走,使普通商品房重蹈高价商品房的覆辙。

      除茅于轼、任志强外,还有陈淮等官员力保高房价,竭力宣传高房价理论。

      这几年,每遇房价涨到某一当口,陈淮就会撰文或接受采访,暗保房价上涨。人们注意到,自陈淮担任住房和城乡建设部政策研究中心主任以来,我国的房价就节节攀升。在商品房向每平米3万元冲刺的舆论环境中,20091018日,陈淮又放话,中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。之后,国土部规划司司长1113日也宣传,我国正处于加快发展的过程中,土地日益稀缺,商品房价格还是要上涨的,任何人没有办法进行抑制。央行货币政策委员会委员樊纲继续多年的宣传,1118日再次宣传,中国内地房价在未来的1020年可持续增长,为政府制定房价稳中有涨的政策提供理论依据。

      上面罗列了部分学者、开发商、官员的高房价论调,不难看出,官、产、学结为一体的强势集团,由学者官员出理论、造舆论,地方政府与开发商具体操作,形成环环相扣的运作链,推动我国的房价上涨,明示暗示高房价不可逆转,房价下跌会引发金融危机,使得我国的商品房价格在这种恐慌气氛中扶摇直上。

      2003年以来,我国大城市的房价已翻了几番,在比价效应作用下,中小城市房价跟随翻番。如果按现行模式开发普通商品房,中小城市的房价将被进一步推高,这对收入远低于大城市居民的中小城市居民是雪上加霜。长远地看,现在买不起房的家庭,即使辛辛苦苦攒钱,将来也买不起房,因为他们的收入增长赶不上房价的上涨。然而最可怕的是,高房价一旦向中小城市蔓延,收入最低的工薪阶层——几亿农民工不能在中小城市定居下来,偌大一个中国,还有哪里能让他们安身呢?

      在房地产开发模式上,不同观点争论激烈,至今仍停留在各拿一把号,各吹各的调的层面上,对改革的贡献甚微。对某个问题特别是重大问题存在分歧,开诚布公地讨论并在实践中验证,是解决问题的有效途径。记得改革之初,对大包干也进行过激烈争论,那时光明日报开设专栏,将大包干好大包干是破坏公有制经济两种尖锐对立的观点,放在同一版面长期讨论,不但双方的能量得到释放,还为当年人们解放思想,走出意识形态的误区,将土地使用权归还给农民,迅速推广大包干等发挥了积极的促进作用。今天,我们何不采用这种方式,将普通商品房开发模式放在同一媒体的专栏上讨论,在讨论中寻找办法,推动普通商品房市场又好又快地发展。

      我国推行城镇化面临的挑战是全方位的,涉及经济结构调整的大局,涉及人们的思想观念,涉及地方政府是否放弃对土地的垄断,涉及税制改革,涉及高房价论,涉及扩大市场准入,推行多元化建房,培育中小型建筑商以适应中小城市发展,还涉及扩大内需、增加就业、保障和改善民生、防范金融危机等。而其中,首先需认清高房价论的危害,因为价格反映了市场中发生的一切,是市场内部运行机制的外在表现,以此为起点,研究我国房地产的治本之策,以此为终点,检验采取的措施是否有效。

      我认为,迎接上述挑战的措施主要有三:改革土地交易制度的招拍挂价高者得,同时推出税制改革,推行多元化建房。难点是,推行这些措施会触动利益集团成员的私利,触动拥有多套住房和投机炒房者的利益,他们中间有官员、学者、企业高管,不少人甚至在中央政府部门任职,掌握着话语权,有扭曲政策的冲动和手段,所谓道高一尺,魔高一丈。因此需未雨绸缪,做好舆论宣传教育,排除干扰,通过有效的制度安排稳定人们的预期——遏制高房价泛滥,理直气壮地将过高的房价降下来。

      吃饭、居住是人类的头等大事。邓小平为首的党中央推行大包干,解决了全国人民的吃饭问题。改革走到今天,需胡主席为首的党中央采取措施,改善广大中低收入家庭的居住水平,这与大包干类似,利在当代,功在千秋。我国是社会主义国家,我国的政治体制有利于至上而下地推行改革,发挥好这一优势,可以使改革成本最低,收到立竿见影的效果。

      【注】本文引用的作者原文出处省略,引用文在百度搜索即可获取。

                                                     (原文2009-12-31发表) 

     

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