丁立民:开征房地产税的时机已经成熟(上)
勿庸讳言,历次房地产调控的结果是越调控房价越涨,这是因为历次的调控措施只能治标,暂时给房价降降温,之后是房价报复性上涨。
与历次调控措施相比,今年的房地产新政(新国十条)增加了一大亮点——“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”,虽然提法含蓄,其后开征房产税的解读,市场立即作出反映,交易量急剧萎缩,人们进入观望期。
房地产新政出台后,中央的态度成为关注焦点,其间小道消息多起来,有传高官约见开发商的,有传继续调控8%保不住的。市场似乎在印证这些传说,北京、上海、广州的房价试探性上涨,到8月9日,证券网报道,上周“上海市商品住宅成交均价达23242元/平方米,环比前周再度上涨10%,超过了新政前上海商品住宅成交均价水平”。8月10日人民网报道,国家统计局发布7月份“全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%”
接着,8月13日新华网报道,中房协副会长在海南的一个会议上透露,中房协已多次“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协的背景尽人皆知,这几年穿梭中央部门、开发商、媒体的表现,足以说明中房协是开发商的代言人,2008年中房协建议放松调控,政府就放松调控了,中房协建议刺激楼市,房价就飙升了,一国房地产政策被开发商左右之风险清晰可见,这次中房协“上书”的结果,让我们拭目以待。
我赞同
我国的信贷政策容许投资住房,住房成了投资(投机)品,又不开征房地产税约束炒房,住房就会像股票一样被炒作,部分城市房价炒高,整个市场水涨船高,二三线城市的房价将跟进炒高。房价飞涨的情景还记忆犹新,须警惕房地产新政不了了之。
值得注意的是,西方人炒股但不炒房,为什么富有的西方人在自己的母国不炒房?因为西方国家有一套房地产税收制度约束炒房,不限制炒房但用制度约束炒房,因此少有人炒房,其中房地产税收制度起到定海神针的作用。各国的经验提示我们,设计一套适合我国国情的房地产税收制度是绕不过去的坎,想绕过这道坎的调控将归于失败。
当前,从完善制度建设,从化解房地产市场错综复杂的矛盾,从房地产税遭到抵制等来看,说明开征房地产税的时机已经成熟,时不我待。
从完善制度建设看,我国早迟要开征房地产税。住房与股票分属实体经济、虚拟经济范畴,住房与粮食一样是生活必需品,不能用来大肆炒作,将住房当成股票来炒作会铸成大错。如果容许炒房又无有效的税收制度约束,房价就会像脱缰的野马,有狂奔的冲动,须从制度建设着手,改革房地产税制体系等,才能驯服高房价这匹野马。
从化解房地产市场错综复杂的矛盾看,开征房地产税可以快刀斩乱麻地化解矛盾。房地产税的特点是每年征收,永远征收,纳税预期引导买卖双方测算持有成本,炒房人囤房时间越长,持有成本越高,下家顾及持有成本不会轻易接盘。抑制住买卖双方炒差价的欲望,房价就难以疯狂,可见,开征房地产税是约束炒房的长效机制。
房地产税触动了不少人的神经,有官员放话“三年之内免谈房产税”又收回;开发商则死扛房价,与政策博弈劲头十足;一些学者利用论坛和博客反对开征房地产税,淡化房地产税的作用,甚至威胁开征房地产税会引发恶性通货膨胀。现在中房协“上书”国务院,名为汇报工作,实为向中央施压,不可低估官、产、学构成的利益集团反调控的能量。当前,需驳斥反调控的观点,总结房地产调控一次次化为空调的教训。
有些官员学者反对开征房地产税的依据是,“我们的土地是属于国家的,你征这个税不是向自己征税吗?”想引申的观点是,房主无土地所有权就不该纳税。这是对房地产税的误读,房地产税是在保有环节征税,持有住房就应该纳税。至于土地所有权,与土地使用权一样,都属于财产权范畴(占有,使用,收益,处分转让),因此拥有土地所有权或使用权,都是拥有财产权的体现,都应缴纳属于财产税的房地产税。
还有学者认为,开征房地产税需先立法,后开征,否则是违法。这一说辞脱离了我国国情,我国经济处于转型期,改革措施大多通过制定行政法规实施,如农村经济改革的大包干,国企改革的股份化,都不是先立法,后实施。房地产改革涉及房地产税制体系改革,房地产税制体系改革的重要内容是开征房地产税,对房地产税这一个税种立法,无法完成房地产税制体系改革。关于房地产税制体系改革,我将在本文(下)探讨。
上面罗列了房地产税遭到的抵制并进行了驳斥。从房地产税遭到的抵制看,各种说辞万变不离其宗,那就是阻止新政的有效措施——房地产税出台!不过,这反过来印证了开征房地产税是对症下药,调控方向正确,需增强信心,沿着这个方向深化改革,不可半途而废,不可功亏一篑。
各国都开征房地产税,在我国却视为禁区,为什么一个税种成了改革的禁区呢?主要是计划经济遗留下来的旧观念在起作用,因为计划经济时期企业、个人都不纳税,大家没有纳税意识。虽然1986年我国出台了《房产税暂行条例》,执行中却只对房产经营者征收,现在开征的房产税实际成了所得税,不是真正意义上的财产税。
我们处在开放的时代,外国人在其母国购房要缴纳房地产税,在我国购房却不缴纳房地产税,我国的这种制度安排,必然吸引外资流入我国炒地炒房。开征房地产税将遏制外资流入炒房,因此需将开征房地产税提到国家安全、社会稳定的高度来认识。
我国的房地产调控走到今天,开征房地产税是必然选择,是房地产市场的一项治本之策。新政给出的开征房地产税预期正在被市场消化、认同,在这个当口,继续调控还是放松调控,保障民生还是维护炒房人的收益,需要管理层作出选择。如果屈服于既得利益集团的压力,房地产新政虎头蛇尾,中国经济将付出更为高昂的代价。
在推行房地产税中,困难不在技术层面——制度设计,困难在于,人们纳税意识淡薄的旧观念与触犯了炒房人利益结合起来的抵制。对此,要相信95%以上的干部和群众支持改革,追求公平正义,只要发挥全党服从中央,地方服从中央的优势,积极做好宣传教育,随着房地产税的开征,人们的旧观念随之改变,炒房人的贪婪将被遏制;随着房地产税的开征,人们的纳税意识增强,按时纳税将成为人们经济生活的一部分。
房地产税是敏感话题但不能回避,可通过网络等媒体向党政机关干部和网民普及房地产税收知识,介绍房地产税制体系中税种、税基、税率等,公布分步开征房地产税的时间表,给人们确定的预期,让人们在政策预期下做好自己的购房租房计划。同时,向人们介绍美国、加拿大、英国、法国等西方国家,日本、韩国、新加坡等邻国,以及香港的房地产税收制度,纠正不实宣传有利于排除干扰,增强公民纳税的承受力。
凡事总有一个开头,房地产税这个世界各国最基本的税种,已经提上了我国房地产改革的议事日程,箭在弦上,不得不发。房地产新政吹响了开征房地产税的号角,我们已踏上破冰之旅,等待起航。(2010年8月18日)
丁立民:由房地产税制改革论及财税体制改革
丁立民:开征房地产税的时机已经成熟(下)
丁立民:我国城镇化面临的挑战(一)
丁立民:对中学校长实名推荐制的异议
丁立民:地震灾后重建的建议
丁立民:多元化建房:探索城乡居民住房新路径